Boligpriser i officiel og privat statistik
02/12/2016
Kommentarer
Den officielle statistik om boligpriser udarbejdes og offentliggøres af Danmarks Statistik. Men den officielle statistik står ikke alene. I det mindste tre private statistikker supplerer den officielle. De tre private statistikker er:
| Boligmarkeds-statistikken | Produceres af Realkreditforeningen, Realkredit-rådet, Dansk Ejendomsmæglerforening og Finansrådet |
| Boligindekset | Produceres af Boligøkonomisk Videnscenter |
| Markedsindekset | Produceres af Boligsiden |
Danmarks Statistik har i en analysepublikation sammenlignet de fire statistikker. Der udarbejdes både månedlige, kvartalsvise og årlige boligprisstatistikker, men analysen fokuserer på de kvartalsvise opgørelser.
Alle fire statistikker viser nogenlunde samme billede, når man ser på den kvartalsvise udvikling i priserne. Men selvom sæsonmønstret for de fire statistikker er nogenlunde ens, så viser de fire indeks systematiske forskelle, når man ser dem over en længere periode. I tabellen nedenfor vises den gennemsnitlige forskel mellem prisstigningen opgjort i de tre private statistikker og prisstigningen ifølge den officielle statistik. Der opgøres ikke et samlet indeks for ejerboliger, så indeks for enfamiliehuse og ejerboliger er vist hver for sig.
Gennemsnitlig kvartalsvis forskel i prisstigning i forhold til officiel statistik (2010-2015)
| Officiel statistik | Boligmarkeds statistikken |
Boligindeks | Markedsindeks | |
| Enfamilehuse | 0,0 | -0,3 | -0,2 | -0,2 |
| Ejerlejligheder | 0,0 | -0,4 | -0,3 | -0,7 |
Kilde: DST Analyse 2016:19, Sammenligning af boligprisstatistikker i Danmark
Årsagen til forskellene er, at de fire statistikker anvender forskellige kilder og forskellige metoder. Mest markant er forskellene i metoden til den kvalitetskorrektion, der er et nødvendigt led i næsten alle prisstatistikker.
Kvalitetskorrektion
Alle statistikkerne tager udgangspunkt i salgspriserne ved ejendomshandler i de kvartaler, der belyses. Men man kan naturligvis ikke uden videre sammenligne den gennemsnitlige salgspris for solgte ejendomme i to kvartaler, uden at tage hensyn til at de handlerne i de to kvartaler kan vedrøre ejendomme af meget forskellig størrelse, alder og beliggenhed mm. Skal sammenligningen være meningsfuld, må priserne kvalitetskorrigeres.
En oplagt måde at korrigere for forskelle i størrelse er at opgøre priserne pr kvadratmeter ejendomsareal. Nu er der forskel på værdien af forskellige typer af areal, så i praksis anvendes et vægtet antal kvadratmeter, når kvadratmeterprisen beregnes. F.eks indgår boligareal med fuld vægt, mens arealet af udestue kun indgår med vægten 0,15. Boligmarkedsstatistikken og markedsstatistikken anvender denne fremgangsmåde.
Kvadratmetermetoden korrigerer kun for en begrænset del af kvalitetsaspekterne. I den officielle statistik søger man at inddrage alle kvalitetsaspekter ved at tage udgangspunkt i de officielle ejendomsvurderinger. Ideen er, at vurderingsværdierne antages at tage hensyn til alle kvalitetsaspekter. Det betyder, at salgsummernes afvigelse fra de handlede ejendommes vurderingsværdi kan tages som et udtryk for den kvalitetskorrigerede prisudvikling siden vurderingstidspunktet.
I boligindekset anvendes en helt anden metode, der går under navnet gentagne salgs metode (repeated sales-method). Her søger man at korrigere for kvalitetsforskelle ved kun at inddrage ejendomme, der har været handlet mindst to gange (købt og solgt) i den periode, der belyses. Prisindeksene estimeres i en regressionsanalyse, hvor prisændringen ved et salg forklares af en række dummy-variable — en for hvert kvartal i hele den periode, der beregnes indeks for. Dummyen sættes til 1 i salgskvartalet og -1 i købskvartalet. De estimerede koefficienter til dummyerne kan herefter fortolkes som skøn for prisindeksene for kvartalerne. Beskrivelsen er lidt forenklet, men en mere fyldestgørende og ret let forståelig beskrivelse af metoden kan findes hos Silverstein 2014, specielt appendix (s. 11-14)
Hver gang et nyt kvartal tilføjes serien, bliver der i beregningen inddraget salg, hvor købet er sket i en tidligere periode. Det betyder i princippet, at alle indeks fra periodens første kvartal frem til det næstsidste opgjorte kvartal kan ændres, hver gang et nyt kvartal tilføjes.
